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关于将土地租赁权延长至99年，并将外国人公寓购买配额增至75%的政策，泰国房地产业界存在不同看法。虽然这项政策被认为可以通过“投资激励”刺激经济发展，但业内人士强调，必须制定严格限制条件以预防“傀儡”问题，并建议对地段和外资业主在公寓项目中的话语权进行限制。

泰国商会房地产设计与施工贸易协会主席伊沙拉指出，泰国需要外国投资来满足住房需求。政府此前向四类外国人提供优惠，包括高财富群体、退休群体、网络工作者和专家群体。这些群体可拥有不超过1萊的住宅土地，并享有BOI（投资促进委员会）的相关优惠政策。

伊沙拉表示，自2001年以来，政府不断发布相关公告，允许外资拥有土地。尽管有些政策被批评为卖国，但很多公告和法律已经生效多年。

防范“傀儡”问题

历史上，曾有泰国会计和法律事务所代替外国人开设公司，以帮助其拥有土地所有权，这导致国家收入流失。因此，研究长租法的起源非常重要，包括1925年《民商法典》、1999年《商业及工业房地产租赁法》和2019年《物权法》。这些法律的修订旨在延长租赁期限，并确保租赁权的传承和抵押。

为了防范外国人通过借用泰国人名义承租土地，建议仅允许住宅用途，并对低收入群体的房屋建设进行长期租赁。此外，通过对外资租赁土地征税，可以为低收入群体设立基金，支持住房贷款和抵押担保基金。

对外资租赁的限制和管理

对外资租赁土地的面积和用途应进行限制，如不超过1萊土地，仅用于住宅用途，且在3年内未建房或居住的土地需征收最高税率。此外，建议对外国人发放10年期签证，或根据购买公寓的价值发放签证。并要求商业银行提供便利，以便外资能够合法购买公寓，避免复杂的跨国转账手续。

提高外资配额需谨慎

对于将外国人在公寓所有权中的比例从49%提高到75%的问题，建议应限制区域，如曼谷、直辖市或其他指定区域。同时，对外资公寓业主在项目中的投票权进行限制，以免其过度影响项目管理。需设定明确的时间框架，确保政策实施的透明度和公平性。

促进合法租赁与国家发展

延长土地租赁期限至99年的政策旨在促进合法租赁渠道，避免非法手段获取土地。此举不仅为外国投资者提供更多激励，也有助于提升国家透明度和经济发展。同时，通过征税收入支持低收入群体，推动国家各领域发展。

Property DNA公司总经理素拉切指出，内阁决定研究延长租赁期限和提高外资配额的可行性，以帮助解决房地产市场面临的问题。延长租赁期限至99年，将为投资者提供更多信心和贷款申请便利，从而促进项目开发和投资。

总体而言，这些政策意图良好，旨在推动泰国经济发展，但需要合理的方法和严格的限制条件，以确保泰国和外国投资者的利益平衡，促进透明、公正的市场环境。